El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares (Proinba), Luis Martín, analiza en esta entrevista la situación actual del mercado. De manera clara se pronuncia sobre cuestiones como la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO), posibles soluciones de futuro para el sector inmobiliario o la necesidad de poder contar con más suelo a un precio asequible para conseguir abaratar, a su vez, el coste actual de las viviendas.
¿Cómo se encuentra el sector de la construcción en estos momentos?
Bueno, porcentualmente el sector ha perdido una barbaridad de empleo, si bien tenemos la sensación de que todavía lo peor no ha llegado, de que está por venir. El año pasado hubo ya un retraimiento importante de la inversión y, por otro lado, hay un problema estructural con el tema de las licencias y las tramitaciones. Dicho esto, no estamos tan mal como otros sectores porque la inercia que existía de trabajos en marcha ha seguido funcionando. Así, se siguió trabajando durante 2020, pero nuestro temor es que a partir de la segunda mitad de este 2021 la caída pueda ser tremenda, porque dejará de haber licencias y además ha bajado ya muchísimo la inversión.
¿Durante el confinamiento del pasado año el sector continuó trabajando?
Continuó trabajando, excepto durante dos o tres semanas, en que se paró totalmente —a principios de abril—. El resto del tiempo siguió trabajando, si bien con muchísimas dificultades, pues el número de personas que podía haber en cada obra estaba controlado. Además, hubo que poner medidas de seguridad y nosotros tuvimos que hacer un poco de vigilantes del cumplimiento de todas esas medidas. Aun así, hubo también una colaboración importante entre el sector y la Administración, con el propósito de lograr una serie de protocolos para intentar paliar al máximo el problema y que se pudiera seguir trabajando.
"Hay que dar respuesta al gran problema de que la clase media no tiene hoy acceso a una vivienda"
¿Cuál es ahora la principal preocupación del sector?
Como le he explicado, el nuestro es un sector de mucha inercia. No se paró en los meses anteriores porque había licencias y obras en marcha, por lo que se pudo seguir trabajando. Pero ahora tanto la inversión como la tramitación de licencias está sufriendo grandes parones. En el caso concreto de las licencias, más que hablar de parones habría que hablar de un problema ya más estructural, en el sentido de que las licencias que se deberían otorgar en tres meses se dan en más de un año. En definitiva, esa misma inercia que hemos tenido para trabajar la vamos a tener ahora en la parada. Así, tardaremos más de un año en volver a tener un ritmo razonable.
¿La opción de los minipisos podría ser buena en ciudades como Palma?
Creo que está claro que es una tendencia de futuro, pues las familias son cada vez más pequeñas y además muchas de ellas son hoy monoparentales. Por tanto, necesitan menos metros. Por otra parte, está el problema del acceso a la vivienda, que es el gran problema de las clases medias. A todos nos gustaría tener una casa de 300 metros, pero lamentablemente no la podemos pagar. En ese contexto, la idea de los minipisos ha venido para quedarse, si bien choca frontalmente con la legislación actual.
¿En qué sentido?
Ya que ha hablado de Palma, hemos de recordar que existe lo que llamamos el índice de intensidad, que es una regulación que nos marcan a través de los planes generales sobre cuántas viviendas podemos hacer en cada solar. En la práctica totalidad de los solares eso supone que las viviendas acaban siendo, por regla general, de una media de 80 metros. En ese contexto, desde hace mucho tiempo venimos reclamando a la Administración que revise esos índices de intensidad, sobre todo en los centros históricos de las ciudades, para intentar aprovechar al máximo el suelo urbano que tenemos y no tener que acudir al suelo rústico o al suelo urbanizable.
"La misma inercia que hemos tenido desde marzo para seguir trabajando, la vamos a tener ahora en la parada de la construcción"
Aun así, ¿se pueden construir hoy minipisos?
Sí, se pueden construir, si bien las pocas promociones que se hacen así son, o bien de la Administración, o bien de promotores que no pueden destinar esos minipisos a la venta, sino al alquiler. Dichos promotores deben tener por tanto muchos recursos previos, para poder hacer frente a una edificación sin venta, porque destinar pisos nuevos al alquiler implica una amortización a mucho más largo plazo, a veinte o treinta años. Se trata de un producto que sólo pueden afrontar grandes grupos inversores.
¿Cómo valoran que el Govern apueste en este mandato por las VPO?
Como promotor, nos parece bien que el Govern haga VPO, unas viviendas que al parecer se harán exclusivamente en alquiler, no en venta. No está mal, pero tendríamos que ver la circunstancia global del mercado, que es que al final los beneficiarios van a pagar un alquiler de VPO muy cercano a lo que sería el precio de una hipoteca por el mismo piso. En ese sentido, nosotros somos más favorables a las VPO mixtas, en alquiler y en venta. Al fin y al cabo, la vivienda es la principal base del ahorro de la clase media. Así, si alguien puede eliminar lo que es un gasto puro, como sería el gasto de un alquiler, transformándolo en una inversión, como es una compra, puede ahorrar. De ese modo, se consigue que las clases medias puedan prosperar con ese ahorro.
Es una cuestión socialmente compleja...
En mi opinión, las VPO en alquiler deberían destinarse esencialmente a cubrir las necesidades de vivienda de aquellos grupos más desfavorecidos que no pueden acceder en modo alguno a una compra y han de tener una vivienda digna. Nos parece muy correcto hacerlas. Esas VPO también se pueden hacer en el marco de la colaboración público-privada. Aun así, para la solución del problema de la vivienda en Baleares creo que se debería tender hacia un modelo mixto, de hacer vivienda en venta y vivienda en alquiler.
"La intervención de la Administración limitando precios se ha probado ya en varios países de Europa y ha funcionado tremendamente mal"
¿De qué depende que los alquileres suban o bajen de precio?
Es un tema de oferta y demanda. Así, dependiendo del número de viviendas que haya en alquiler y de la demanda que exista, los precios suben o bajan. El alquiler está muy atomizado, porque existen grandes empresas que se dedican al alquiler y porque hay también un núcleo de muchísimos pequeños propietarios que tienen una o más viviendas que alquilan. Digamos que sería un mercado perfecto, en el sentido de que existe mucha oferta y mucha demanda, que se van acomodando a las necesidades de cada momento. Ahora los precios están bajando porque hay menos demanda, en parte porque hay menos personas que vienen de fuera para trabajar aquí. En cambio, en años anteriores había pocas viviendas en alquiler y mucha demanda, por lo que los precios subían. Es un mercado que se va autorregulando de una manera más o menos natural.
¿Habría alguna manera de regular los precios en el mercado del alquiler?
Bueno, es un mercado en donde la intervención de la Administración, limitando precios, se ha probado ya en varios países de Europa y ha funcionado tremendamente mal. No hay que olvidar que cualquier modelo de negocio que se prevea para el tema del alquiler tiene que ser efectivamente negocio, es decir, el inversor ha de tener unos retornos razonables. Si a un inversor le dices que tiene que alquilar un piso durante cien años a un precio que esté capado, no tendrá interés, porque alegará que invierte su dinero para poder sacar una rentabilidad razonable. Esa rentabilidad razonable se situaría por encima del cinco por cien o del seis por cien, porque siempre hay gastos de mantenimiento, de administración y de gestión, además de posibles impagados.
¿Estamos hoy en una situación de "burbuja inmobiliaria" en cuanto a la venta?
Ahora no se da esa circunstancia en absoluto. No hay "burbuja" ni nada por el estilo. Esa situación se provoca cuando hay un gran exceso de oferta. La "burbuja" anterior se produjo porque había mucha oferta, mucha vivienda construida y muchísimo capital. En aquel momento —2008—, cuando el sector bancario dejó de prestar a raíz de los fallidos de hipotecas, el sistema cayó, y ahí se habló de la "burbuja". En estos momentos, en cambio, no tenemos una oferta por encima de la demanda y además hay una carencia de financiación, sobre todo ahora, en esta época Covid, en que la financiación está tremendamente restringida.
"Las VPO en alquiler deberían destinarse a cubrir las necesidades de vivienda de aquellos grupos más desfavorecidos"
¿Les afecta la obligación que tienen hoy los grandes tenedores de ceder sus pisos vacíos?
A nosotros no nos afecta en absoluto, pues los promotores y los constructores no somos grandes tenedores. De hecho, estamos muy enfadados con esta ley. Siempre hemos protestado por la posibilidad de que nos incluyan en el núcleo de grandes tenedores, porque no lo somos. Si lamentablemente nos quedamos con pisos sin vender o por alquilar, no es por nuestro gusto. Nosotros lo que queremos es poner el producto en el mercado. A mi entender, los únicos grandes tenedores son las entidades bancarias y los fondos de inversión —a menudo extranjeros— que con la crisis anterior se quedaron con grandes paquetes de pisos. En mi opinión, que los grandes tenedores tengan que poner o no sus pisos en alquiler es un tema puramente político. Es una medida que requeriría mucho mayor consenso con los grandes tenedores para lograr que ese producto se pusiera en el mercado.
Nada que ver entonces con los promotores tradicionales...
Exacto. Nosotros estamos en la sociedad balear, vivimos aquí, somos de aquí y lo que queremos es que progrese la sociedad, y nosotros con ella. En cambio, los grandes tenedores tienen otros incentivos, que son ganar dinero y rentabilizar su inversión al máximo.
¿Cuál es el principal factor que afecta al coste de la vivienda?
El principal factor que afecta al coste de la vivienda es el precio del suelo, que es muy alto y cada vez lo va a ser más, porque viene dado por la escasez. Paralelamente, la Administración ha ido retirando suelo del mercado por razones de protección del territorio. Un efecto no deseado de esa retirada es que el suelo es aún más caro, con lo cual la vivienda es también más cara. Hay que tener en cuenta que por lo menos el 30 por cien o el 40 por cien del precio de una vivienda se va en el suelo.
"Nosotros no somos grandes tenedores. Si lamentablemente nos quedamos con pisos sin vender o por alquilar, no es por nuestro gusto"
¿Qué se podría hacer?
Creo que en Baleares haría falta un gran pacto, a veinte años vista, decidiendo qué modelo de vivienda necesitamos y ajustando la demanda para construir de manera sostenible. Lo que habría que hacer es clasificar con cabeza, lo menos posible, para construir con sostenibilidad y aprovechar al máximo el suelo que hay disponible. De ahí la necesidad de ese gran pacto, pues las posibles medidas a aplicar no hay que pensarlas de una manera coyuntural, a corto plazo, sino de una manera estructural. Entre todos hemos de dar una respuesta a ese gran problema que es que la clase media no tiene hoy acceso a una vivienda.
¿Una posible solución en Palma podría ser construir en solares de antiguas fábricas o de edificaciones obsoletas?
Efectivamente. Una de las posibles líneas de solución debería ser esta, la de utilizar al máximo el suelo urbano disponible, tanto de los pocos solares que hay como de los suelos infrautilizados. ¿Cuál es el problema? La normativa. Ahora en Palma hay una norma que establece que cuando se solicita una licencia para un edificio anterior a 1956, esa petición debe pasar previamente por la Comisión del Centro Histórico, lo cual puede retrasar la concesión de la licencia y encarecer el proyecto, por las limitaciones que se puedan poner al número total de viviendas que se puedan hacer.
En varios momentos a lo largo de esta charla ha citado a la clase media...
Así es. El motivo de que lo haya hecho es que la base del mercado y de la sociedad es que la clase media pueda prosperar y también que la vivienda sea uno de los elementos que valgan para su ahorro y su prosperidad. Y para eso la vivienda tiene que ser accesible.
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