¿Es posible pedir una moratoria o una rebaja del alquiler a raíz de la crisis del Covid-19?

Las disposiciones urgentes aprobadas por el Gobierno central en materia de alquileres e hipotecas de viviendas y locales comerciales con la finalidad de mitigar los efectos de la pandemia en el sector inmobiliario vienen recogidas en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo sobre medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

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Centrándonos en los contratos de alquiler, la cuestión crucial para los arrendatarios es determinar si tienen derecho o no, con este Real Decreto en la mano, a reclamar del propietario bien la condonación de la cuota, o, en su caso, una moratoria del pago o, tal vez, una reducción de la cantidad estipulada.

La respuesta es sí y no. Depende. Ello es así porque la posibilidad de que el arrendatario esté en disposición de exigir al propietario alguno de los supuestos mencionados estará vinculado directamente a la situación personal tanto del arrendador como del inquilino.

Vayamos, en primer lugar, a exponer las condiciones y los requisitos que atañen al propietario de la vivienda. Si se trata de un gran tenedor, esto es, según la normativa del Gobierno, una persona física o jurídica que dispone de la titularidad de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o bien una superficie construida que supere los 1.500 metros cuadrados, en ese caso el arrendador estará obligado a aceptar las reclamaciones de su inquilino en cuanto a las modificaciones de las condiciones contractuales de la operación. Ahora bien, no de todos los inquilinos, como trataremos de dejar claro seguidamente.

MORATORIAS

Ciñámonos, ante todo, a la posibilidad de que el inquilino pueda solicitar a su casero una moratoria en el pago del alquiler. Para obtenerla, deberá dejar constancia, por supuesto, de que la crisis sanitaria del Covid-19 ha hecho mella en su situación económica de una forma inexorable, con una más que notable pérdida de ingresos.

Los motivos de esta reducción de ganancias pueden ser diversos: pérdida del empleo, sometimiento a un ERTE que, como es sabido, implica un descenso en el sueldo líquido que percibe el trabajador, o tener que hacer frente a la obligación ineludible de prestar cuidados a un familiar o conviviente que, a causa de la pandemia, precise asistencia continuada, viéndose obligado el titular del contrato de alquiler a solicitar una reducción de la jornada laboral que, inevitablemente, irá asociada a un decrecimiento del salario.

Los requisitos establecidos por el Real Decreto-ley 11/2020 van todavía más allá en el caso de la moratoria. Además de los puntos expuestos anteriormente, el arrendatario deberá demostrar que forma parte de una unidad familiar o de convivencia en situación de vulnerabilidad, que será considerada como tal a partir de la aplicación de los baremos establecidos en el Indicador Público de Renta de Efectos múltiples.

Los cálculos que fija esta herramienta normativa son complejos, pero, para resumirlo de forma sencilla, un determinado hogar pueda acreditar invulnerabilidad si justifica debidamente que sus ingresos mensuales no superan por mucho los 1.600 euros, si bien es cierto que la ley observa determinadas excepciones a esta regla común.

CONDONACIÓN Y APLAZAMIENTO

Si, finalmente, el inquilino llega a la conclusión de que no reúne las exigencias establecidas para la petición de una moratoria, le quedan otras opciones. Una de ellas es la condonación del 50 por ciento de la cuota, entendiendo por condonación la figura legal que impide al dueño reclamar posteriormente las cantidades no devengadas, contrariamente a lo que sucede si se trata de un aplazamiento.

La duración de la condonación se prolongaría durante la vigencia del decreto del estado de alarma. No obstante, el arrendatario tendría en su mano la alternativa de obtener la continuidad de esta bonificación si, una vez cancelado el estado de alarma, cuenta con pruebas suficientes que pongan de manifiesto la precarización de la economía familiar. Este plazo complementario no podría alargarse, sin embargo, más allá de los cuatro meses.

Otra opción contemplada en el Real Decreto es el aplazamiento del pago de la renta durante el tiempo del estado de alarma. En este supuesto, también existe la posibilidad de prórroga, pero las sucesivas suspensiones de los devengos deberán autorizarse mensualmente, es decir, una a una, nuevamente con un margen máximo de cuatro meses. Posteriormente, en cuanto las circunstancias se normalicen, el titular del contrato deberá restituir al propietario las cantidades aplazadas, fraccionándolas en los recibos que se emitan en los tres años siguientes.

Finalmente, existe la alternativa de la reducción de la cuota del alquiler en los términos en que se considere plausible a partir de la aplicación de los porcentajes de rebaja que resulten según la pérdida de renta del arrendatario.

NEGOCIACIÓN PROPIETARIO-INQUILINO

Hasta ahora nos hemos referido a las opciones de moratoria, condonación, aplazamiento o abaratamiento del pago cuando se trata de la relación contractual entre un arrendatario y un gran tenedor, cuyas características ya se han expuesto anteriormente.

En cambio, cuando el arrendador no reúne esta condición, la posibilidad que tiene en sus manos el inquilino para beneficiarse de un alivio económico depende exclusivamente de la buena voluntad de entendimiento entre las dos partes. Esto es así porque la ley no obliga ni fuerza a un titular con menos de 10 propiedades a aceptar las peticiones de su arrendatario, lo cual no significa que en la mayor parte de casos el titular de la vivienda no haga todo cuanto le resulte factible para adaptarse a las exigencias de un nuevo contexto inmobiliario en el que, como ocurre con la práctica totalidad de sectores, las reglas del juego han cambiado radicalmente.

De hecho, no resulta improbable que el arrendador acabe dando el visto bueno a una negociación con el inquilino que derive en alteraciones, más o menos sustanciales según cada caso, de las disposiciones del contrato. En la consecución de un acuerdo satisfactorio para ambas partes tendrá mucho que ver la relación existente entre arrendador y arrendatario antes de la epidemia. Y no solo porque la empatía recíproca siempre favorece llegar a pactos razonables, sino también porque en un escenario económico como el que nos encontramos pocos serán los propietarios que vean con buenos ojos la partida de un inquilino que hasta el momento ha demostrado ser serio y cumplidor.

Posiblemente, esta sea, precisamente, una de las grandes bazas que el ocupante de la casa y su familia o personas con las que conviva están en disposición de jugar a su favor: la incertidumbre que la crisis sanitaria, que es de cada vez más también socioeconómica, está trasladando al mercado de la vivienda, razón por la cual cualquier inversor o tenedor inmobiliario que obre con sensatez preferirá la estabilidad, aun a costa de una reducción de la cuota de alquiler que cobra a su antiguo arrendatario, que la inquietud deparada por un cambio de titular del contrato.

Porque, sin lugar a dudas, los cambios acostumbran a representar una pésima alternativa cuando se está atravesando un campo poblado de minas. O de virus, como sería más apropiado decir en el caso que nos ocupa.