El daño inesperado que la Ley de Vivienda ha causado al mercado del alquiler

La nueva Ley de Vivienda (oficialmente la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) entró en vigor el pasado 26 de mayo. En su disposición final primera, concretamente en el apartado cuarto, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de tal forma que a partir de ese momento "los gastos de inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador".

Hasta entonces, la LAU permitía que ambas partes pactasen el pago de la comisión, si bien solía recaer en el inquilino. Con esta modificación, los propietarios han tenido que asumir el gasto del servicio que prestan las inmobiliarias en el mercado del alquiler.

Tal y como reconoce el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Baleares y de la Asociación API Baleares, José Miguel Artieda, esta decisión "ha afectado mucho al mercado inmobiliario".

"Muchos han vuelto a las inmobiliarias por el trabajo que lleva gestionar un alquiler"

En primer lugar, ha afectado a las agencias inmobiliarias. Según un estudio publicado a finales de octubre pasado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), basado en una encuestra realizada a 637 empresas del sector, en los cinco primeros meses de vigencia de la ley las operaciones de gestión de alquiler en las agencias inmobiliarias habían caído un 28,83 por ciento. Asimismo, el 49,79 por ciento de las agencias consultadas aseguraban haber registrado un descenso en su cartera de viviendas en alquiler, mientras el 16,71 por ciento aseguraba haber tenido que renunciar por completo a esa rama de negocio.

En el caso de Baleares, Artieda asegura que "algunos decidieron empezar a gestionar el alquiler ellos mismos, pero se dieron cuenta de que lleva mucho trabajo, por lo que muchos lo han vuelto a ceder a las inmobiliarias".

Paralelamente, desde la entrada en vigor de la nueva medida, asociaciones de consumidores como OCU o FACUA han denunciado en varias ocasiones a agencias de diversos puntos del país que seguían cobrando a los inquilinos cantidades en concepto de 'gastos de gestión' y de 'formalización del contrato', lo que supone un claro fraude de ley.

"No paramos de pedir a la Administración más control y sanciones frente al intrusismo"

A este respecto, José Miguel Artieda asegura que el sector anima a denunciar ese tipo de casos. "No paramos de proponer a la Administración mucho más control y sanciones, para intentar poner orden en este sector tan vital y tan tensionado, cuyo oficio está mayormente en manos de competencia desleal, por no llamarles intrusos", apunta.

Pero más allá del efecto en las empresas que intermedian entre propietarios y arrendatarios, esta modificación de la LAU ha generado un impacto muy negativo en el mercado del alquiler. Así, en el ámbito nacional, la FAI señalaba en su estudio que solo entre finales de mayo y finales de octubre, la oferta de alquiler habitual en España había descendido un 30,57 por ciento.

Y lo peor es que no solo ha reducido la oferta. Esa medida ha provocado un cambio inesperado en el comportamiento de los propietarios, que han intentado repercutir el coste de los servicios de la inmobiliaria no solo elevando la renta que cobran, sino apostando por el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones. "Antes eran algo residual, porque les daba seguridad que fuera a largo plazo y que cuidaran más el inmueble, pero ahora eso ha cambiado", apunta.

"El alquiler de temporada y por habitaciones permite pactar quién paga los gastos"

El motivo es muy sencillo. Según explica Artieda, "además de ser más lucrativo, el contrato en estas dos modalidades es diferente al de un alquiler de vivienda habitual y la ley sí les permite en esos casos pactar quién paga esos gastos". Dado que hasta ahora este coste se cargaba a los inquilinos, es de esperar que en los contratos que se firman por alquiler de temporada o por habitaciones siga ocurriendo lo mismo.

Por todo ello, Artieda considera que la nueva Ley de Vivienda "va en contra del sentido del mercado y al final el propietario reacciona. Ellos buscan tranquilidad y si le añades la inseguridad jurídica que ha provocado, al final ven el alquiler solo como un negocio y le quitan la parte social que tiene".

En todo caso, el impacto en números de este cambio es difícil de establecer ya que, tal y como reconoce Artieda, "ni nosotros ni la Administración Pública tenemos un sistema de recogida de datos". Por ello, se muestra satisfecho con la intención del Govern de crear en 2024 el Observatorio de la Vivienda, "que llevaba cuatro años previsto" sin haber visto aún la luz.